Эксперт, инвестор, основатель компании «YOUKON» Константин Конов раскрыл, какая недвижимость потеряет в цене через несколько лет.
Рынок недвижимости переживает период глубокой трансформации: привычные критерии оценки теряют актуальность. Площадь объекта больше не выступает гарантом его инвестиционной привлекательности — на первый план выходит потенциал развития и способность адаптироваться к меняющимся запросам рынка.
Что же такое «метры без будущего»
Капитал перераспределяется: инвесторы всё реже готовы вкладываться в активы, не имеющие чёткой стратегии на перспективу. В фокусе — объекты, у которых есть ресурс, позволяющий сохранять востребованность в долгосрочной перспективе. При этом значение имеет не просто наличие определённых характеристик, а их реальная способность генерировать доход и отвечать будущим требованиям пользователей.
Специфика ресурса зависит от типа недвижимости. Для дата‑центра критически важны гарантированная мощность энергоснабжения и стабильность подключения. Складские помещения ценятся за удобную транспортную логистику, конструктивные параметры (высоту потолков, допустимую нагрузку на пол) и функциональность пространства. Офисные объекты выигрывают за счёт современной инженерной инфраструктуры, возможности гибкой перепланировки и близости к пулу квалифицированных кадров. Торговые центры остаются привлекательными при условии стабильного трафика и наличия факторов, мотивирующих посетителей приходить снова.
Однако наличие нужных параметров — лишь половина успеха: ресурс должен эффективно работать на экономику объекта. Существует категория активов, которые сегодня приносят доход, но не способны масштабироваться, менять функционал или убедительно обосновывать рост своей стоимости в будущем. Такие объекты эксперты называют «метрами без будущего».
Где уже заметно расслоение
Особенно уязвимы офисные здания с устаревшими инженерными системами, ограниченной электрической мощностью и растущими эксплуатационными издержками. Статистика подтверждает тренд: по данным CMWP, в первом квартале 2026 года спрос на офисы в Москве составил 190 тысяч квадратных метров — это на 54 % ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Кроме того, около трети свободных площадей оставались невостребованными более 12 месяцев.
Ситуация на складском рынке ещё более показательна. Согласно данным CORE.XP, в Московском регионе в первом квартале 2026 года ввели в эксплуатацию рекордные 475 тысяч квадратных метров складских площадей, при этом спрос сократился на 23 %. Арендаторы делают выбор в пользу объектов, которые напрямую повышают эффективность их операций, — ключевым фактором становится не объём пространства, а его прикладная ценность. В сегменте ЦОД решающим критерием остаётся подтверждённая мощность энергоснабжения, а не габариты здания.
Пять уровней ресурса объекта
Можно выделить пять ключевых уровней ресурсного потенциала объекта:
- Физический уровень — базовая инфраструктура: электроснабжение, инженерные системы, водоснабжение, вентиляция, транспортная доступность, цифровые коммуникации, мощность и надёжность подключений.
- Функциональный уровень — способность объекта менять назначение, планировку или тип арендаторов без существенных капитальных вложений и масштабных строительных работ.
- Территориальный уровень — динамика развития локации: рост численности населения, появление новых рабочих мест, совершенствование транспортной инфраструктуры.
- Юридический уровень — качество правового статуса объекта и земельного участка, возможность реконструкции, смены функционального назначения, привлечения финансирования.
- Рыночный уровень — наличие надёжного арендатора, стабильного денежного потока, эффективного управления и понятной перспективы дальнейшей реализации актива.
Если метраж отвечает на вопрос «сколько пространства в собственности», то ресурсный потенциал — на вопрос «какие сценарии будущего возможны на этой площади».
Стабильность, которая скрывает потолок
Серьёзный риск возникает, когда собственник воспринимает текущий доход как достаточное обоснование будущей стоимости объекта. Даже при полной заполняемости и понятных арендных ставках могут скрываться системные проблемы: зависимость от одного крупного арендатора, истекающие сроки договоров, изношенная инфраструктура, нехватка мощностей.
Особую опасность представляет ситуация, когда объект формально загружен, но уже не может привлечь арендатора более высокого уровня. Собственник видит текущую доходность, тогда как рынок уже фиксирует предел её роста. Сначала такой актив перестаёт демонстрировать прирост стоимости, затем требует всё больших вложений для поддержания работоспособности, а позже начинает продаваться с дисконтом.
Кто будет в выигрыше на следующем цикле
Часто «метры без будущего» не выглядят проблемными до тех пор, пока рынок не предъявит к ним новые требования. На горизонте 3–5 лет рынок разделится на три сегмента:
- Объекты с уже сформированным ресурсом. Они будут привлекать капитал и торговаться с премией.
- Объекты, где ресурс можно нарастить. Именно в этом сегменте ожидается наибольшая предпринимательская доходность.
- Объекты, модернизация которых экономически нецелесообразна. Они столкнутся с падением ликвидности, будут вынуждены менять функционал либо подлежать сносу.
В следующем рыночном цикле преимущество получат не самые новые или дешёвые здания, а те, что способны гибко реагировать на изменения спроса, трансформировать своё назначение и генерировать новые потоки доходов.
Напомним, ранее «Листай.ру» рассказал, какие новшества готовят власти по программе семейной ипотеки и что это значит для заёмщиков.
