Эксперт Екатерина Голубцова, доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова раскрыла, как налоговики найдут недоимки от сдачи квартиры.
В современных реалиях попытки утаить прибыль от сдачи квартиры в аренду становятся всё более рискованными — цифровизация Федеральной налоговой службы (ФНС) серьёзно усилила контроль за доходами граждан. Распространённое заблуждение о том, что поступления от аренды можно незаметно получать, сегодня практически не работает: инструменты налогового контроля позволяют выявлять незадекларированные доходы с большой точностью.
Как отметила Екатерина Голубцова, доцент РЭУ им. Г. В. Плеханова, уровень прозрачности финансовых потоков существенно вырос. Системы налогового администрирования обрабатывают огромные массивы данных, формируя целостную картину доходов собственника.
Ключевым источником сведений для ФНС выступают банки: регулярные денежные переводы сразу попадают в поле зрения контролирующих органов. Дополняют картину данные Росреестра — если у человека в собственности несколько объектов недвижимости, это уже повод присмотреться к его доходам. Важную роль играют и сведения о временной регистрации жильцов: такая информация автоматически учитывается и сопоставляется с другими данными.
Кроме того, может применяться даже мониторинг публичных источников, таких как сайты объявлений», — говорит Голубцова.
При этом триггером для углублённой проверки может стать даже обращение третьих лиц. Например, конфликт с арендатором способен обернуться для арендодателя налоговой проверкой: достаточно предоставить договор или скриншоты переписки из мессенджеров. Кроме того, в систему контроля интегрированы и другие каналы поступления информации — сообщения от соседей, участкового или представителей управляющей компании. В совокупности эти данные позволяют налоговикам составить полную картину арендных отношений и практически исключают возможность остаться вне поля зрения ведомства.
Последствия выявления нарушений могут быть весьма ощутимыми. Если факт получения неучтённого дохода подтвердится, собственнику придётся не только погасить образовавшуюся налоговую задолженность, но и покрыть дополнительные финансовые издержки. Недоимка рассчитывается по прогрессивной шкале НДФЛ, к ней добавляются пени — они начисляются за каждый день просрочки в размере 1/300 от действующей ключевой ставки Центрального банка.
Кроме того, за неуплату налога предусмотрен штраф: в стандартном случае он составляет 20 % от суммы задолженности, а если будет доказан умысел — размер санкции увеличивается до 40 %. При крупных суммах долга ситуация может дойти и до уголовной ответственности, что делает риски нелегальной сдачи жилья особенно серьёзными.
Легализация доходов от аренды выгодна не только государству, но и самому собственнику. Работа в правовом поле даёт арендодателю инструменты для защиты своих интересов: в случае споров он сможет официально взыскивать задолженность по арендной плате и коммунальным услугам, требовать возмещения ущерба за порчу имущества, а также опираться на закон при урегулировании конфликтов с соседями.
Для тех, кто решил вывести доход из тени, есть несколько оптимальных налоговых режимов. Самый простой вариант для физических лиц — оформить статус самозанятого. В этом случае налоговая ставка составит 4 % при сдаче жилья физлицам и 6 % — если арендатором выступает юридическое лицо. Однако этот режим имеет ограничение по годовому доходу: если прибыль превышает 2,4 миллиона рублей, применять налог на профессиональный доход (НПД) уже нельзя. В такой ситуации целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения (УСН) со ставкой 6 % с доходов.
Таким образом, выход из «серой» зоны не только минимизирует риски серьёзных финансовых и правовых последствий, но и открывает возможности для цивилизованного ведения арендного бизнеса.
«Это позволяет законно вести деятельность и защищает права собственника в спорных ситуациях с арендаторами», — заключили эксперт.
Напомним, ранее «Листай.ру» рассказал, какие новшества готовят власти по программе семейной ипотеки и что это значит для заёмщиков.
